Yatırım İçin Hangi Gayrimenkul Aracı Daha Kazançlı? / İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizameddin Aşa

Konut artışı talepten fazla mı, arz-talep dengesi açısından nasıl değerlendiriyorsunuz?

 

İnşaat ihtiyacı yıllık yaklaşık 500-600 bin civarında. Rakamın bu seviyelerde olmasının nedenleri genç bir nüfusumuzun olması, bazı bölgelerimize göç olması, evlilikler ve aile ayrışmaları olarak gösterilebilir. Bu rakamın yüzde 50’si olduğunu kabul etsek bile yıllık ihtiyaç 200-300 bin yapar.

 

Öte yandan bakıyorsunuz, TÜİK’in yaptığı açıklamada, 2014-2015 yıllarında, milyonun üstünde satılamayan konut fazlası var. Yani bir yandan ihtiyaçtan bahsediyoruz, bir yandan fazlalıktan bahsediyoruz, stoklardan bahsediyoruz. Tabi bu sağlıklı bir tablo değil.

 

Öte yandan bizim tespitimiz, ev sahibi olmak isteyen ciddi bir kesim var şu anda; ama milyonun üstünde bir konut da alıcı bekliyor. Bu da bir çelişki. Bu tablo hem beklenti açısından uyuşmuyor hem de mevcut açısından uyuşmuyor.

 

Biz, bunu şöyle yorumladık: Arz ve talep buluşamıyor. Niye buluşamıyor? En önemli etken fiyat etkeni, bir de konutun yapılış şekli. Zaten konutun yapılış şekli fiyatı otomatikman meydana çıkartıyor. Milyon tane satılamayan konutun yüzde 70-80’i lüks konseptte yapılmış. Şu an için piyasa lüks konuta doydu.

 

2004 yılından bu yana çok büyük inşaat hamlesi yapıldı. 2002 yılından itibaren bu süreç başladı, 2004 yılından itibaren de hemen hemen ülkemiz ekonomisi tamamen inşaat ve emlak piyasasına endeksli bir şekilde gitti. Çok fazla konut yapıldı, çok fazla lüks inşaat yapıldı. Halen, ben fiyatı fazla tutacağım diye devamlı lüks konut yapma eğiliminde olursan o zaman bunun elinde kalması doğal bir şey olur.

 

Talebe bakıyoruz, ortalama bir vatandaşın talebi 300-350 bin, 400 bin, en fazla 500 bin. En fazla üst limit 500 bin ve aylık 2 bin 500, 3 bin 500 TL gibi ödeme koşullarıyla sağlanacak bir proje bugün elde kalmaz, anında satar; ama bu proje dağ başında olmamalı.

 

En azından yakın lokasyonlarda mevcut alıcı kitlesine hitap edebilecek inşaat ve proje yapılması lazımdı ama yapılmadı. 30 kilometre yol gidiyorsun, dağın başına. Bir havuz koydum, bir akıllı ev yaptım, bir sauna, bir jakuzi koydum diye evin metrekaresi 5 bin, 6 bin lirayı buluyor. Net ve brütten hesap geldiği zaman, bakıyorsun brütü 100-150 metrekare, neti 80-90’ı geçmiyor. Böyle bir handikap da var. Otomatikman, senin net olarak aldığın bir evin metrekaresi en az 7-8 bin, 9 bini buluyor. Böyle bir alıcı yok piyasada, böyle bir alıcı kitlesi yok. Merkezler için o doğru, tamam; yani şu anda Mecidiyeköy, Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy gibi merkez ilçelerde bunun hesabı yapılmaz. Adam 10 bin de istese 20 bin de istese onun bir alıcısı mutlaka kalkıp gelir onu alır. Yani onlar istisna. Merkezleri biz hiçbir zaman belli bir kılıfa sokamıyoruz; zaten sokulmaz, uymaz piyasa koşullarına. Dediğim gibi, istisna olarak her zaman bunun alıcısı ve satıcısı mevcuttur ama fiyat kendi kendine oluşur. Günde 3 saat yola gideceksin, gece bir ekmeğin bittiği zaman en yakın markete taksi tutarak gidip gelmen icap edecek, ondan sonra “Ben lüks yaptım...” diye bunun metrekaresine 4-5 bin isteyeceksin, net-brütten dolayı vatandaşa gelecek bu 8-9 bine, sonra da “Elimde kaldı, satamıyorum...” diyeceksin. Ya hesap kitap bilmiyorsun, ya bu işi bilmiyorsun, böyle bir piyasa yok.

 

Türkiye gayrimenkul sektöründe nerede duruyor ve Türkiye’nin bu konudaki artılarını ne olarak görüyorsunuz?

 

Ülkemiz çok jeopolitik bir bölgede. Onun için Türkiye her zaman hedef olmuş bir ülke, olmaya da devam edecek.

 

Özellikle 2004’ten bu yana 12 yıl ülke ekonomimiz net bir şekilde kesintisiz hep inşaat ve emlak piyasalarının üstünden döndü. Eğer alıcı yoksa o zaman hedef ne olmalı? Dış alıcı olmalı, dış ülkelerden alıcı ithal etmeliyiz, yani yabancıya açılmalıyız. Bu yabancıya açılma olayında mütekabiliyet, karşılıklılık ilkesi var. Bu ilkeye göre, eğer bir ülke herhangi bir şekilde alışveriş, gayrimenkul konusunda sana bir hak tanıyorsa sen de o hakkı ona tanıyorsun. Yani o, senin vatandaşına mülk satıyorsa sen de onun vatandaşına mülk satıyorsun. Bunun adı mütekabiliyet. Mütekabiliyeti genişlettiler bizde. Niye? Bu satılamayan lüks konutlar satılsın diye. Bizden gelip mülk alsınlar diye, mütekabiliyeti olmayan yabancı ülkelere imkân tanındı. Bu, inşaat ve emlak sektörünün ekonomide çok önemli bir yerinin ve yüzdesinin olmasından kaynaklanıyor. Bundan dolayı bu piyasanın mutlaka canlı ve ayakta tutulması lazım. Bu birinci politika; yani yurtdışındaki alıcıları davet etmek, onlara bunu satmaya çalışmak.

 

Talepler genelde iki yönlü. Birincisi Körfez ve Arap ülkelerinden, Müslüman ülkelerden gelen talepler, bir de Türk cumhuriyetlerinden gelen talepler var; bir de Batı’dan gelen, son dönemde Rusya’nın ağırlıklı olduğu talepler var. Rusya ile aslında çok iyi ilişkilere girmiştik uçak düşünceye kadar. Uçak düştü, iş bitti; ama şu anda yeniden canlanmak üzere. Çünkü son dönemin Araplardan sonraki en büyük alıcı kitlesi Ruslar.

 

Şu anda en çok Araplar emlak alıyor. Araplar burada yaşamaya geliyor. Yemek kültürümüz, eğlence kültürümüz, dinimiz, örf ve âdetlerimiz uyuyor. Üst üste koyduğumuz zaman bunların hepsi etken. Burada istediklerini buluyorlar. Yani Türkiye cennet gibi bir ülke. Deniz desen deniz, kum desen kum, ağaç desen ağaç, su desen su, orman, et, balık; yani yemek kültürü olarak da... Kayak merkezinden tut bir yabancının ihtiyaç duyabileceği her çeşit sosyal ve turistik ortam bizim ülkemizde mevcut. Onun için bizi tercih ediyorlar.

 

Bir de yatırım amaçlı gelmek isteyenler var. Türkiye parlayan bir yıldız aslında. Yabancı ülkelere göre bizim daha ülkemiz ucuz. Bugün Avrupa’da 500 bin Euro’dan aşağı düzgün bir ev alamazsınız. Bu da yaklaşık 2 milyon TL’ye yakın bir para yapıyor. Bizde 2 milyona çok güzel lüks bir ev bulabiliriz. Oradaki vasat bir eve karşılık burada daha güzel konumlu, daha güzel bir ev bulmak mümkün.

 

Bir de dolardaki yükseliş yabancıların işine geldi. Diyelim ki 500 bin TL’ye sattığımız bir yer eskiden 200-250 bin dolara tekabül ediyordu. Şimdi ise dövizdeki artıştan dolayı 150 bin dolara tekabül etmeye başladı. Bu da onlar için bir cazibe haline geldi.

 

Burada tek handikap şu. Fiyatlar normal, uygun, alıcının hoşuna gidecek projeler var. Bunların talepleri de çeşitli, yani tek taleple gelmiyorlar. Kimisi villa almaya geliyor, kimisi çiftlik almaya geliyor, kimisi apartman dairesi almaya geliyor, kimisi yatırım için dükkân almaya geliyor; 50-100 tane daireyi kapatıyor, kiraya verip gelir elde etmek için gelenler var. Yani özellikle Arap müşterilerin şu andaki geliş şekli çeşitli. Eskiden öyle değildi. 15-20 sene evvel adamlar Boğaz’da ev kiralıyordu, 10-15 gün kalıp gidiyordu. Şimdi öyle değil. Şimdi evin içine eşyasını dayayıp döşeyip en az 2-3 ay kalıyorlar. Kendileri olmadığı zaman apartman dairelerini sezonluk veya aylık şeklinde kiraya veriyorlar.

 

Hem Ortadoğu için hem Türki cumhuriyetler için hem de Kuzey ülkeleri için biz şu anda cazip bir ülkeyiz. Yatırım için de cazip bir ülkeyiz. Kira getirisi olarak avantajlıyız. Mesela, şu an bizde amorti etme süresi 20 yıla çıktı, yükseldi biraz. Avrupa’nın birçok ülkesinde bu rakam 30 yıldan aşağı değil. Bizde 20 yıl, hatta 15-16 yıla tekabül eden bazı mülkler ve bölgeler var şu anda. Bu da bir cazibe oluşturuyor. Bu rakamlar dünya standardının altında. Bu açılardan bakıldığında birçok ülke Türkiye’yi benimsiyor.

 

Şu an için yatırımcılara ne tavsiye ediyorsunuz? Kısa vadede, 5-10 sene içinde emlak ve gayrimenkul piyasasının grafiği nasıl olur? Emlak ve gayrimenkule yatırım yaparken nelere dikkat edilmeli?

 

Aslında bize çok sık gelen bir soru bu. Bunu birkaç kalemde ele almak lazım, bunun tek cevabı yok. Bir defa, insanlar ilk önce ihtiyacına bakacak. İhtiyacı ne yönde? Konut mu alacak; bunu kendi kullanmak için mi alacak, yatırım amaçlı mı alacak veya bir gelir elde etmek için mi alacak? Önce hedef seçmek lazım. Hedefi seçtikten sonra da eğer kendi yaşamak için alıyorsa bir defa o bölgenin sosyal ve ekonomik yapısına çok dikkat etmeleri lazım. Sadece fiyat da değil bu işte etken olan; en önemli faktör ulaşım, altyapı, bölgenin sosyal yapısı, kültürel yapısı, ekonomik yapısı.

 

Bunun yanında, koşullarına uyuyorsa hesabına kitabına uyuyorsa alırsın. Yani beklemenin bir anlamı yok. Bizim ülkede fiyatlar düşmez diyemeyeceğim, gevşeyebilir; ama çok fazla düşmez.

 

İkincisi, yatırım amaçlı alacaksan yani bir gelir elde etmek için alacaksan bunda da bu hesabı kitabı yapman lazım. Kendini kaç yılda amorti ediyor? Aldın 200 bine, 300 bine; aylık kirası ne, kendini kaç yılda amorti ediyor? Şu anda bizim ülkemizde konut olarak yani mesken olarak ortalama amortisman süresi 20 yıl. Yani 240 ayda kendini amorti ediyorsa normaldir. Bunun altına düştükçe cazip hale geliyor; yani bir 14 yıl, 15 yıl uygun. Hele 10 yıl kelepir şu anda. Yatırım amaçlı alacaksan 10 yılda kendini amorti ediyorsa hemen al; onun hiç hesabı kitabı olmaz. Buna dikkat etmek lazım.

 

Bir de şöyle bir aldatmaca var; ona dikkat çekelim. Bir defa, mevcut kiracıya inanmayacaksın. Ben 500 bine satarım evi, size bir kontrat yaparım 2 yıllık, 3 bin liradan, bakıyorsun amortisman süresi otomatikman 12-13 yıla düşüyor. Çok cazip. Normal bir evin kirası 1500’dür. 2 yıllık yapar onu, 2 yılda ne yapacak; onu cebinden de öder veya siz evi aldıktan sonra kiracı “Ben çıkıyorum, vazgeçtim.” der. Böyle şeyler var. Yani amortisman süresine bakın, ama içindeki kiracının ödediği fiyata aldanmayın, kendiniz araştırın. Acaba o bölgede öyle bir mülk ne kira getiriyor? Bunun hesabını kitabını yapmadan yatırımcının almaması lazım.

 

Getiriden başka, benim favori yatırım aracım arsa. Her zaman için arsaya yatırım yapmalı ama hangi koşullarda? Çok özel, çok müstesna bir konu bu. Bir defa, arsa çok kârlı bir yatırımdır. Bir anda 10 misli, 20 misli, 100 misli kazanman mümkün. Böyle bir kazancı hiçbir sektörde, hiçbir işte elde edemezsin. Ama hangi koşulda? Gidip alacağın yere bakacaksın. Eğer tarla vasıflıysa zaten tarla vasıflı yerlerin alımında satımında bazı kısıtlamalar var. Buna dikkat edilmeli. Su havzası, sit alanı, orman arazisi, bu tip durumlara dikkat edilmeli. Gözü kapalı bir şekilde, Kanal İstanbul geçecek diye gittiler şu anda su havzalarını dünyanın parasına satın alıyorlar. Su havzaları hiçbir şekilde imara açılmaz, açılma şansı yok. Ama her göl kenarı, dere kenarı su havzası değildir. İçme suyu olan havzalar, barajların etrafı mutlak arazidir. Mutlak arazi hiçbir şekilde imara açılmaz. Ama bazıları ne yapıyor? Mutlak yazıyor ya orada, gidip vatandaşa diyor ki “Bak mutlak yazıyor. Ne demek? Mutlaka imar çıkacak demek.” Bir de böyle aldatmaca var. Vatandaş bir defa belediyeye gidecek, imarına bakacak, vasfına bakacak. Tarla mı, arsa mı, sit alanında mı kalıyor, su havzasında mı kalıyor, veyahut orman arazisinde mi kalıyor, mutlaka araştırmalı. Hatta belediyedeki planlama bölümüne gidip -sadece imara bakmak yetmez- planlamada bu bölgede bir imar planı var mı yok mu, yol geçecek mi, kavşak geçecek mi, oradan bir viyadük geçecek mi, öyle planlamalara bakması lazım. Sonradan mağduriyet yaşamayalım.

 

Vatandaş her şeyi bilemeyebilir. Esas konuya geliyorum; iyi bir emlak danışmanıyla çalışın. Elinde çantayla sokakta gezen veya maliye levhası, oda kaydı, eğitimi, bilgisi, belgesi olmayan kişilerle çalışmasınlar. Emlakçıyım diye bir tabela asmış, vatandaş da gitmiş ona kendini teslim etmiş. Odaya kayıtlı bir emlakçıyla çalışırsa muhatabı biziz, şikâyet mercii biziz. Ama adam geliyor, “Ben dolandırıldım, kandırıldım. Beni bir emlakçı aldattı…” diyor. Bakıyorsun adamın maliyede kaydı yok, oda kaydı yok, ticaret odası kaydı yok. Biz hepsini inceleyebiliyoruz. Hiçbir kaydı yok ve bu adam emlakçı değil, sokaktaki bir dolandırıcı. Gidip dolandırıcıyı bulmuşsun, emlakçı bulmamışsın. Benim çok sayıda beyanatım var bu konuda. Canlı yayınlarda üstüne basa basa anlatıyorum.